進行土地買賣時，如果你想知道土地的價值多少，可以參考公告地價或公告現值。公告地價、公告現值是什麼？有哪些差異？又該如何查詢？就讓榮華行銷帶你了解！

公告地價、公告現值是什麼？

公告地價

公告地價是指各縣市政府每2年公告1次的土地價格，以作為計算地價稅和地租費用的依據。根據平均地權條例第15條規定，地價評議委員會參考當年土地現值、前一期公告地價、地方財政需要、社會經濟狀況和民眾負擔稅賦能力等，評估、核算出公告地價。

公告現值

公告現值又稱為公告土地現值，是指各縣市政府每年公告1次的土地交易價格，以作為土地移轉、設定典權、補償徵收土地地價的參考依據。根據平均地權條例第46條規定，各縣市政府須調查過去1年轄區土地的地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提交地價評議委員會評估、計算出土地公告現值。

公告地價與公告現值有什麼差異？

了解公告地價與公告現值的意思後，以下簡單比較2者的差異：

由於公告現值更新頻繁，且公告金額約占土地市價80%，換算成市價較具參考價值，因此民眾在評估土地交易價格、計算稅務時，常會以公告土地現值作為參考標準。

如何查詢公告地價、公告現值？

1. 進入內政部的公告土地現值及地價查詢系統，點選各縣市的查詢連結。
2. 輸入段小段名、地號，選擇基期年度及指定年份即可查詢。

公告地價、公告現值常見問題

結語

公告地價、公告現值對民眾土地買賣或政府課徵稅賦來說非常重要，建議大家一定要詳細了解公告地價、公告現值的內容和差異，才能確實掌握自己的土地價值。

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如果想興建建物或購買房屋，除了要評估價格、格局等，也必須考量土地使用分區。土地使用分區是什麼？有哪些類別？又該怎麼查詢？以下就讓榮華行銷為你說明！

土地使用分區是什麼？

土地使用分區是指各縣市政府在規劃都市時，會依據都市計畫為每一塊土地做適合的規劃和運用，並規定可以做與不可做的項目。

舉例來說：工業區的土地和建物的使用須以工業使用為主，所以不能興建自用住宅。

土地使用分區類別會依據都市計畫土地和非都市計畫土地而不一樣，但由於都市計畫土地與民眾的日常生活息息相關，因此下面的說明以都市計畫土地使用分區為主。

土地使用分區有哪些類別？

根據都市計畫法第32條規定，都市計畫須劃定住宅、商業、工業等使用區，各都市也可視實際情況，劃定其他使用區域或特定專用區。以下分別介紹住宅區、商業區、工業區3種類別：

住宅區

根據都市計畫法第34條規定，住宅區是為保護居住環境而劃定，其土地及建築物主要供居住用，也可供特定營業場所使用。住宅區又可細分為第一、二、三、四種住宅區：

商業區

根據都市計畫法第35條規定，商業區是為促進商業發展而劃定，其土地及建築物僅供商業使用。商業區可細分為第一、二、三、四種商業區：

工業區

根據都市計畫法第36條規定，工業區是為促進工業發展而劃定，其土地及建築物主要供工業使用。工業區可細分為下列4種：

土地使用分區查詢方式

如果想知道自己的土地屬於何種使用分區，可以透過以下2種方式查詢：

• 書面查詢：查閱土地謄本標示部的使用分區、使用地類別，如果上面有記載資料，表示土地是非都市土地；若是空白，表示土地屬於都市土地，土地使用分區證明要改向區公所或都發局申請。
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• 線上查詢：上內政部國土管理署的全國土地使用分區資料查詢系統，輸入相關資訊，或是到內政部不動產資訊平台的土地使用分區查詢，點選土地所在的縣市，就可以進行土地分區查詢。

土地使用分區顏色限制

都市計畫圖中各土地使用分區顯示的顏色都不同，以下為6種常見的土地使用分區和相對應的顏色：

• 住宅區：黃色
• 商業區：紅色
• 工業區：棕色
• 行政區：藍色
• 文教區：紫色
• 體育運動區：綠色

如果想知道每種土地使用分區對應的顏色，可以上都市計畫土地使用分區類別查詢，找到類型名稱並點選「土地使用分區」後，即可選擇土地分區類別進行查詢。

土地使用分區常見問題

結語

看完本文，你是否對土地使用分區更加了解呢？榮華行銷再次提醒你，各土地使用分區的規劃都不同，興建建物或買房前一定要查詢土地使用分區類別，以免違法受罰。

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對從事農業生產的農民來說，農舍是不可或缺的重要建築，那麼蓋農舍條件有哪些？又需要注意什麼規定呢？如果你有蓋農舍的計畫，歡迎來看以下榮華行銷的說明。

農舍是什麼？有哪些種類？

農舍是指在農業用地上興建的建築物，早期農舍都是用於農業經營、生產，例如放置農具、肥料或提供給農民耕種、畜牧後臨時休息的地方。農舍種類可依取得農地的時間及興建方式，分成以下3種：

• 老農配建：民國89年1月28日農業發展條例實施前取得的農地，可自由興建農舍，無面積大小與時間限制。而老農配建是指有些人以老農的名義申請建築執照，並興建農舍，等到取得使用執照後再過戶給買家。
• 一般農舍：若農民在民國89年1月28日農業發展條例實施後取得農地，必須符合相關農舍法規才能興建農舍。
• 集村農舍：指由20位以上的農民聯合申請興建的農舍。根據農業發展條例第18條第1項規定，民國89年1月4日後取得農地的農民，無自用農舍而需要興建者，經直轄市或縣（市）主管機關核定，於不影響農業生產環境及農村發展，可申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。

蓋農舍條件有哪些？

如果想蓋農舍，申請人應為農民且符合下列條件，並經直轄市、縣（市）主管機關核定：

• 年滿18歲。
• 名下無自用農舍。
• 農地面積不得小於0.25公頃。
• 持有農地並在當地設立戶籍滿2年。
• 農舍的興建不得影響農業生產環境及農村發展。
• 須為農地的所有權人，且農地應確實提供農業使用及屬於未經申請興建農舍者。

蓋農舍有哪些規定？

申請人除了要符合上述條件，興建的農舍也必須遵守相關法規。蓋農舍面積限制、樓層高度等會依農舍類型而不同，詳細說明如下：

老農配建、一般農舍

若農舍位於非都市計畫區，必須根據實施區域計畫地區建築管理辦法第5條第1項規定興建。

• 建築面積：不超過農地面積10%。
• 建築物高度：不超過3層樓且不超過10.5公尺。
• 總樓地板面積：不超過495平方公尺。
• 最大基層建築面積：不超過330平方公尺。

若農舍位於都市計畫區，則必須依都市計畫法臺灣省施行細則第29條第2項第2款規定興建。

• 建築面積：不超過農地面積10%。
• 建築物高度：不超過4層樓或14公尺。
• 建築總樓地板面積：不超過660平方公尺。

集村農舍

集村農舍須依農業用地興建農舍辦法第11條第1項規定興建。

• 面積：小於1公頃。
• 數量：10棟以上未滿50棟。
• 起造人：20位以上農民。
• 建蔽率：不超過60%，若農舍位於山坡地範圍，建蔽率則不超過40%。
• 容積率：不超過240%，若農舍位於山坡地範圍，容積率則不超過120%。
• 道路規定：應有道路通達。10棟至未滿30棟農舍者，道路寬度為6公尺；30棟以上未滿50棟者，道路寬度為8公尺。

如何取得農民資格？

如果想向政府提出蓋農舍申請，申請人必須具備農民身分，那麼如何取得農民資格？有下列3種方式：

投保農保

不論農民是否為農會會員，只要年滿15歲、無農業以外的專任職業，且每年實際從事農業工作時間達90日以上，就能向當地農會申請。但目前農保審核非常嚴格，因此較不容易取得。

投保第三類健保

根據全民健康保險法第10條第1項第3款規定，第三類保險人資格如下：

• 農會及水利會會員，或年滿15歲以上實際從事農業工作者。
• 無一定雇主或自營作業而參加漁會為甲類會員，或年滿15歲以上實際從事漁業工作者。

如果申請人沒有農漁會會員資格，或不是從事農漁業工作者，就很難投保第三類保險。

提供農業生產證明

如果無法投保農保或第三類健保，也可以備妥從事農業生產的相關證明，例如農業資材證明、產銷證明等，或是撰寫農業經營計畫書，提供給地方政府審查。

蓋農舍條件常見問題

結語

以上是蓋農舍條件的介紹。如果興建完農舍後需要資金，也可以申請農舍貸款，充分利用農舍的價值。有農舍貸款或其他貸款需求，歡迎聯繫榮華行銷。

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現今房價高漲，不少人購買房屋時會向銀行申請購屋貸款，但你知道購屋貸款所產生的利息是可以抵扣綜合所得稅的嗎？房貸抵稅額度多少？申報條件和文件又有哪些？本文將與你分享如何透過房貸利息來節稅，趕快一起往下看吧！

房貸抵稅是什麼？

房貸抵稅是指申報綜合所得稅時，如果納稅義務人、配偶及申報受扶養親屬有向金融機構辦理自用住宅購屋借款，可用貸款利息支出抵扣稅額，以達到節稅效果，又可稱為房貸利息抵稅。

房貸抵稅額度多少？如何計算？

根據國稅局規定，房貸利息抵稅上限為30萬元，計算公式為「可申報扣除金額＝購屋貸款利息支出－儲蓄投資特別扣除額」。我們以下列例子來做房貸抵稅試算：

舉例：2024年陳先生的購屋貸款利息支出為25萬元，銀行帳戶內的存款利息為3萬元，2025年陳先生可申報扣除的金額為25萬?3萬＝22萬元。

但若購屋貸款利息支出扣除存款利息後，金額超過30萬元，可申報抵稅金額就只有30萬元。

舉例：2024年林先生的購屋貸款利息支出為40萬元，銀行帳戶的存款利息為2萬元，由於40萬?2萬＝38萬元，已超過房貸利息抵稅上限的30萬元，所以2025年林先生可申報抵稅的金額只有30萬元。

申報房貸抵稅條件

如果想透過房貸利息抵扣綜合所得稅，只要符合以下條件即可申報：

房屋須為本人所有

房屋產權必須登記在納稅義務人、配偶或申報受扶養親屬的名下才能申報。

※貼心提醒：假如房屋登記在父母名下，但納稅義務人卻沒有申報扶養父母，就不符合房貸抵稅條件。

每戶申報僅限一屋

每戶只可以用一間房屋的貸款利息申報抵稅，即使名下有多間房屋或將2間房屋打通成為一間，仍僅能選擇其中一間房屋的貸款利息來抵稅。

自用住宅已設戶籍

申請購屋貸款目的須為自住使用，不能有出租、設立公司行號、供營業或執行業務使用等情形。另外，納稅義務人、配偶或申報受扶養親屬必須在課稅年度內辦理完戶籍登記。

須選擇列舉扣除額申報

一般申報綜合所得稅時，可以根據自身條件選擇「標準扣除額」或「列舉扣除額」來扣除稅額，但若想用房貸利息抵稅，就必須選擇列舉扣除額報稅。

必須向金融機構申請購屋貸款

購屋貸款必須向銀行、郵局、農漁會、信用合作社等金融機構申請，才能申報房貸抵稅。若向民間貸款公司申請房貸就不能申報抵扣綜合所得稅。

房貸抵稅證明文件有哪些？

• 房屋貸款：購屋貸款利息單據正本，上面須註明借款人姓名、借款用途、房屋地址、所有權人及所有權取得日期等。
  ※貼心提醒：若單據上沒有註明上述內容，必須自行填寫、簽章，並附上戶籍資料影本及建物權狀。
• 其他貸款（目的為購買自用住宅）：購屋貸款利息單據正本、建物所有權狀影本、借款契約影本、建物權狀及戶籍資料影本。

房貸抵稅常見問題

結語

以上是房貸抵稅的介紹，雖然清償房貸很辛苦，但如果每年都可以用房貸利息支出抵扣綜合所得稅額，也能為自己減輕許多經濟負擔喔！

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有時在新聞上會看到一些人因為在房屋買賣時簽訂AB約而被逮捕、判刑，AB約是什麼？為何會出現？如果簽訂又會造成哪些風險？今天就讓榮華行銷來為你介紹AB約！

AB約是什麼？

AB約意思是在房地產交易過程中，買賣雙方簽訂2份真假合約，一份是抬高房屋總價，以向銀行申請房貸或炒作房價的假合約；另一份則是記載實際房地產交易價格和細節的真合約，用於報稅時減少應繳納稅額。

舉例：賣方甲和買方乙簽訂AB約，乙用金額較高的假合約向銀行申請房貸，撥款成功後，甲會依照真合約款項繳納稅費；並用假合約申報實價登錄，以抬高房屋行情。

下一段會更詳細介紹AB約出現的原因和操作手法。

為什麼會出現AB約？

• 抬高房屋行情：由於對賣方來說，申報的實價登錄價格越高，即可表示該房屋的行情越好，而買方也會參考實價登錄來選擇房屋，因此賣方可藉機制定高額的交易價格，以在買賣過程中賺取利益。
• 貸款更多資金：銀行在決定核貸成數時會參考合約上的房屋總價，通常新成屋、預售屋最高可以貸到8成的資金。而如果買方用假合約上的高額房價來申請房貸，取得的資金可能會比實際的房屋總價還高，不僅不花錢就能買房，多出來的資金還可用來做其他用途。
• 節省房地合一稅：若屋主以假合約中的高額房價申報實價登錄，當未來以較低價格轉賣給新買方後，不僅可以藉此躲避繳納房地合一稅，還可從中賺到價差。

除了房地產買賣，AB約也常發生於租屋市場中。房東會誘騙租客簽下租屋AB約，以隱藏真實的租金金額、對租客不利的條款，或是逃避負擔法律義務（例如損害賠償、修繕等），導致租客的權益受損。

AB約有哪些風險？

必須承擔法律責任

如果被人檢舉或被政府查到房地產交易過程中有簽訂AB約，買賣雙方就會因違反以下法規而須承擔相對應的法律責任：

• 偽造文書罪：偽造、變造私文書，足以損害於公眾或他人者，處5年以下有期徒刑。（刑法第210條）
• 普通詐欺罪：意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金。（刑法第339條）
• 加重詐欺罪：觸犯刑法第339條詐欺罪且符合規定的情形者，處1～7年有期徒刑，可併科100萬元以下罰金。（刑法第339-4條）
• 使公務員登載不實：明知為不實的事項，而使公務員登載於公文書，足以損害於公眾或他人者，處3年以下有期徒刑、拘役或1.5萬元以下罰金。（刑法第214條）
• 申報登錄價格資訊不實：處3萬～15萬元的罰鍰，並限期改正；期滿仍未改正，則可按次處罰。（平均地權條例第81-2條第2項）

影響與銀行往來關係

由於AB約是一種透過偽造文書來欺騙銀行貸款的行為，一旦被銀行發現，不僅銀行會要求貸款人歸還超貸的金額，甚至還可能直接解除雙方的借貸關係（例如要求貸款人轉貸或立即清償完房貸）。另外，銀行內部會註記貸款人有超貸紀錄，若之後想申請信用卡、貸款，可能很難過件或取得優惠的方案。

如何避開AB約？

如果想避免承擔AB約刑責、風險，簽約前可透過以下3種方式避開AB約陷阱：

• 向專業人士諮詢：向房地產業者、律師等專業人士諮詢，了解該房地產行情、成交價及相關法律規範。
• 仔細閱讀合約內容：確認實際的房地產交易、租屋價格和合約記載的價格是否相同，以免賣方或房東在合約上謊報價格。
• 要求簽署同一份合約：向賣方、房東要求所有簽署文件只保留一份正式、唯一有效的合約，避免未來發生法律紛爭。

※貼心提醒：租屋時若想進一步維護自己的權益，簽訂租屋合約前，可以將租約拿去向法院或民間公證機構辦理公證，不僅能避免遇到AB約陷阱，也可以確保租屋過程透明、公正。

結語

以上是AB約的介紹。榮華行銷再次提醒你，簽訂AB約是違法的行為，如果想避免因AB約被抓或承擔刑責，簽約前除了要詳細了解房地產、租屋相關資訊，並記得上述避開AB約的方式，才不會影響到自身權益。

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因買賣、贈與等原因而需要轉移房屋所有權時，你知道除了印花稅，還必須申報繳納契稅嗎？契稅是什麼？又該如何計算與申報？以下是榮華行銷整理的契稅相關資訊，若想轉移房屋所有權或有興趣的民眾，歡迎跟著我們一起了解！

契稅是什麼？

契稅是指建物因買賣、承典、交換、贈與、分割、占有等而轉移所有權時，政府所徵收的租稅，屬於財產稅與地方稅的一種。

那麼契稅是誰付？當建物所有權轉移後，由最後取得建物所有權者繳納，而契稅的納稅義務人可依取得建物所有權的方式，再細分為以下6種類型：

• 買賣：買受人
• 典權：典權人
• 交換：交換人
• 贈與：受贈人
• 分割：分割人
• 占有：占有人

※名詞解釋—典權：指典權人支付典價給出典人後，可占有、使用、收益出典人的不動產，若出典人在約定期限內沒有將典價還給典權人，典權人就可以取得該不動產所有權。

※貼心提醒：土地所有權發生轉移時，政府會課徵土地增值稅，而不再另外課徵契稅。

契稅稅率多少？

契稅稅率會介在2～6%之間，而實際稅率則會依據契稅種類而不同：

由於建物是以交換取得其所有權，如果有給付價差，差價須按6%買賣稅率來計算、課徵契稅。

契稅怎麼算？

不少人可能會好奇「契稅大約多少錢？」通常契稅稅額會根據契稅稅率和申報契稅金額而定，計算公式如下：

契稅應納稅額＝契稅稅率×申報契稅金額（房屋現值）。

舉例：甲向乙買了一間1000萬元的房屋，買賣的契稅稅率為6%，申報契稅金額為700萬元，那麼甲需要向當地稅捐機關申報、繳納700萬元×6%＝42萬元的契稅。

※名詞解釋—房屋現值：又稱為房屋評定現值，是由當地縣市的不動產評價委員會評定的房屋價值，計算公式為「課稅現值＋免稅現值」。通常建材越好、使用坪數越大、屋齡越低，房屋評定現值就越高。

※貼心提醒：如果想計算契稅應納稅額，除了可用上述公式自行計算，也可到財政部稅務入口網進行試算。

更多房屋評定現值知識：房屋評定現值是什麼？4大房產知識一次看

契稅查詢方式有哪些？

若想知道契稅稅額多少，可透過以下2種方式查詢：

• 臨櫃查詢：房屋所有權人準備好身分證、印章後，到稅務機關申請稅籍證明。稅籍證明上有登記房屋現值，再乘以相對應的契稅稅率即可。
• 線上查詢：房屋所有權人準備好自然人憑證、工商憑證或已註冊的健保卡，到財政部稅務入口網並登入，就能進行查詢。

契稅申報時間、文件

根據契稅條例第16條第1項規定，納稅義務人應於不動產買賣、承典、交換、贈與及分割契約成立之日起，或因占有而依法申請為所有人之日起30日內，填寫並檢附以下文件，向當地主管稽徵機關申報契稅：

• 契稅申報書表（加附聯）
• 公定格式契約書正、影本
• 其他相關證明文件

若納稅義務人不依規定期限申報契稅，依據契稅條例第24條規定，每超過3日，加徵應納稅額1%的怠報金，最高以應納稅額為限，且不能超過15000元。

※貼心提醒：以上是一般不動產移轉案件的契稅申報期限，而契稅申報期限則會依據建物所有權移轉的案件類型而不同，如果想了解更多相關資訊，可到財政部入口網的契稅-問答實例查閱。

哪些情況可減徵契稅？

如果符合以下3種情況，就可以減徵契稅：

• 新市鎮特定區內的建築物興建完成
• 都市更新單元內依權利變換取得的建築物
• 民間機構參與獎勵民間參與交通建設條例第5條所獎勵的重大交通建設

更多資訊：財政部稅務入口網-契稅節稅手冊

結語

以上是契稅是什麼的介紹。榮華行銷也再次提醒你，若發生房屋所有權轉移的情況，一定要在規定的期限內申報和繳納契稅，以免被政府加徵怠報金和滯納金。

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許多製造業者會購買價格便宜的農地來蓋工廠，以節省成本，但建造農地工廠合法嗎？若想進行合法化申請該怎麼做？違法農地工廠又可能造成哪些問題？以下是榮華行銷整理的農地工廠懶人包，一起來了解！

農地工廠是什麼？

農地工廠是指建造於「都市計畫區內的農業區」或「非都市計畫區的特定或一般農業區」的工廠。通常為了因應產品製造、加工等需求，一般製造業都需要大面積的生產空間，但由於工業用地成本上漲、工業區很難找到適合的廠房，因此許多業者會選擇將工廠蓋在價格較低的農地。

農地工廠合法嗎？

農地工廠並非合法建物，目前台灣的農地違章工廠高達4萬多家，為了協助2016年5月20日前既存的違法的農地工廠就地合法，主要分為以下2重點：

• 臨時工廠登記：2019年6月27日以前，只要符合特定條件，並向當地縣市政府申請納管、取得「臨時工廠登記」，製造業者就能合法在農地上蓋工廠，並生產和製造產品。
• 特定工廠登記：2019年6月27日以後，政府通過工廠管理輔導辦法（以下簡稱工輔法）修正案，將「臨時工廠登記」改成「特定工廠登記」。並於2020年3月20日開始施行。

現在的農地工廠業者除了須取得特定工廠登記，還要將土地變更為「特定目的事業用地」，才能完全合法。

※貼心提醒：若是2016年5月20日後新增的未登記工廠，政府將依法停止供電、供水並進行拆除。

農地工廠合法化申請流程

未登記的農地工廠業者必須以2020年3月20日工輔法修正條文施行日為起點，並依照下列時間進行申請，才可使農地工廠合法化。

1. 提出納管申請：在工輔法修正條文施行日後的2年內（2022年3月19日前）提出納管申請。
2. 提出改善計畫：完成納管後，在工輔法修正條文施行日後的3年內（2023年3月19日前）提出汙染、消防安全等改善計畫，並繳交營運管理金。
3. 取得特定工廠登記：完成工廠改善計畫後，在工輔法修正條文施行日後的10年內（2030年3月19日前）取得特定工廠登記。
4. 申請土地變更：在工輔法修正條文施行日後的20年內（2040年3月19日前）將土地變更為「特定目的事業用地」。

※貼心提醒：農地工廠申請納管和提出改善計畫的期限皆已超過。

農地工廠申請土地變更條件

• 2032年3月19日前提出用地計畫申請
• 用地計畫申請前3年內沒有發生重大的環保違規案件
• 須設置屋頂型太陽能光電，且面積不得低於廠房屋頂的50％
• 須捐地3成或繳交回饋金（金額為土地變更使用面積的當期公告現值×50％）

違法農地工廠造成的問題有哪些？

若農地工廠沒有依法進行登記，就屬於違法建設，而違法農地工廠對環境、公共安全、農作生產等造成的影響如下：

農地價格提高

由於許多製造業者會購買農地來建造工廠，可能導致農地價格被炒作成工業儲備用地價格買賣，使想買農地進行農業經營者很難負擔高額的購地金額。

周圍環境遭汙染

製造業在生產過程中可能會產生噪音、空氣、水質汙染等問題，不僅嚴重影響廠房周遭居民的生活環境，也可能汙染農作物，進而引發食安疑慮。

影響農作物產量

通常農地工廠會在農地周遭蓋滿鐵皮、圍牆，以將每一坪農地的可利用價值充分發揮，結果導致工廠外圍的農地無法照到陽光、風向混亂等，影響農作物的產量。

引發公共安全危機

如果在農地上建造的工廠很多，會阻擋原本開闊的視野和交通。一旦發生嚴重的事故，不僅警消和救護人員無法迅速到達事故現場救援，也會影響工廠員工和救護人員的人身安全。

違法農地工廠罰款多少？

如果被民眾進行違法農地工廠檢舉，除了會被當地政府斷水、斷電，業者還必須繳交以下罰款：

• 違反都市計畫法第79條第1項、區域計畫法第21條第1項規定，政府可處工廠業者6萬～30萬元的罰鍰。
• 違反工廠輔導管理辦法第30條規定，政府可處工廠業者2萬～10萬元的罰鍰；到期仍不遵行者，則可按次連續處工廠業者4萬～20萬元的罰鍰，直到停工為止。

結語

以上就是農地工廠的介紹。榮華行銷再次提醒，若農地工廠業者已申請納管並提交改善計畫，記得要在規定的期限內改善完成，並取得特定工廠登記、進行土地變更，才能合法在農地工廠進行生產和製造。

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這篇文章 農地工廠合法化怎麼申請？4步驟就能完成 最早出現於 榮華行銷理財中心。

為了控制房市交易秩序及壓制房價持續上漲，政府已推出許多打房政策，2024年9月19日又宣布了第七波房市管制。完整的打房政策有哪些呢？以下是2024年最新打房政策及相關成效，一起來了解！

打房政策一：第七波房市管制

第七波房市管制最新內容

2024年9月19日央行實施第七波信用管制，除了管制銀行針對法人及自然人購屋貸款的放貸成數外，也一同將銀行的存款準備金率調升1碼，以下是完整的不動產貸款放貸成數規定：

除了限制貸款成數，中央銀行還將原本5.75%的存款準備金率調升1碼（0.25%），變成6.00%，使銀行必須存進央行的法定準備金變多，手上可運用的資金減少，更嚴格地限制銀行未來貸放金額。

※貼心提醒：特定地區包含雙北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市及新竹縣市。

※名詞解釋—存款準備金率：指法定準備金與存款總額的比例。當民眾將錢存進銀行後，銀行須將一定比例的金額存進中央銀行作為法定準備金，以隨時因應存款客戶的提款需求。

第七波房市管制放寬對象

央行於2024/10/9宣布選擇性信用管制規範之協處措施，有條件地放寬第七波信用管制對象，以保障首購或實際有換屋需求之自然人的買房權益：

1. 因繼承取得之房屋及房貸，且非高價住宅者，可排除適用此規定。
2. 名下有房屋且有實質換屋需求者，與承貸金融機機構切結約定下列事項後，新申辦第1戶或第2戶購屋貸款（非高價住宅），不受本規定限制：
   • 於新申辦之購屋貸款撥款後1年內，借款人應將名下原有房屋出售並完成產權移轉登記，且不得以轉貸等方式規避。
   • 借款人違反切結事項時，承貸金融機構應對借款人取消寬限期、收回原應分期償還的貸款本金或貸款成數差額、並加收罰息及違約金等。
3. 自然人已簽訂購屋（包括成屋及預售屋）合約，即將申辦貸款時：
   • 符合上述情形者，可排除適用本規定。
   • 已申辦財政部青年安心成家購屋優惠貸款，且非屬高價住宅貸款，不受本規定的第1戶和第2戶購屋貸款限制。

打房政策二：平均地權條例

為了健全房地產交易市場、有效管制預售屋和新成屋亂象，平均地權條例主要實施內容如下：

解約申報登錄

若有解除預售屋買賣契約的情形，必須在30日內辦理登錄申報，否則將按戶（棟）處罰3萬～15萬元。

重罰炒作行為

禁止任何人有意圖影響交易價格、製造熱銷假象等不動產炒作行為，否則處100萬～500萬元罰鍰；若造成民眾恐慌及市場交易不安等，可處3年以下徒刑或併科罰金100萬～5000萬元。

管制私法人購屋

私法人購買住宅必須檢附使用計畫說明用途（例如作為員工宿舍、作為長期出租及包租代管等），經中央主管機關許可，才能購入住宅，而私法人取得住宅後的5年內不能辦理移轉、讓與或預告登記。

限制換約或轉售

預售屋和新成屋的買賣契約，購買人除了配偶、直系或二親等內旁系血親外，不得讓與或轉售第三人，且賣方不能同意或協助買賣契約讓與或轉售，否則將按戶（棟）處罰50萬～300萬元罰鍰。

建立檢舉獎金制度

如果民眾發現有不動產炒作銷售、買賣或成交資訊申報違規者可進行檢舉，經查證屬實後可以獲得罰鍰總金額的一定比例作為獎金。

資訊來源 內政部全球資訊網

相關文章 平均地權條例是什麼？詳細規範內容一次看！

打房政策三：實價登錄2.0

為了更促進不動產交易資訊透明化，以改善因房市資訊不對稱所造成的買賣雙方權益受損問題，2021年推出「實價登錄2.0」，以下為主要實施內容：

地號門牌完整揭露

不動產成交時須揭露完整詳細的地號及門牌資訊，且從2021年8月1日起已提供查詢的300多萬筆交易資訊也可溯及揭露。

預售屋紅單交易納管

銷售預售屋者向購買人收受訂金時，應以書面合約確立買賣標的物及價金等事項，並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約的權利或其他不利於購買人的事項；購買人也不得將該書面契據轉售給第三人，否則將按戶（棟）處15萬～100萬元罰鍰。

預售屋全面納管、即時申報

銷售預售屋者在建案開始銷售前，應將建案資訊及定型化契約報請縣市政府備查；銷售預售屋者應在預售屋簽約買賣契約日起30日內申報交易價格等資訊。

增訂查核權及加重屢不改正罰責

縣市政府可向交易當事人要求查閱相關文件或說明，若有不實申報登錄價格，也可由內政部向相關機關或金融機構查閱相關文件。另外，如果有未在期限內申報、申報價格或面積不實等情形，可按戶（棟）處3萬～15萬元罰鍰，經2次處罰仍未改正者，可加重按次處30萬～100萬元罰鍰。

資訊來源 內政部地政司全球資訊網

打房政策四：房地合一稅2.0

為了防止投資客短期炒作房地產，房地合一稅2.0延長個人短期房地交易所得課徵高稅率的持有期間：

另外，房地合一稅2.0除了將預售屋納入課稅範圍、土地漲價總數額增設減除上限、法人比照個人課稅，還規定部分交易仍可維持原本的稅率。

相關文章 房地合一稅2.0修改內容有哪些？如何計算？

打房政策成效如何？

政府實施打房政策的目的是為了打擊投資客炒作房地產的行為，以壓制持續上漲的房價。不過導致房價上漲的原因不僅只有投資客炒房，還有建築材料價格升高、土地稀少、勞工短缺及打房政策造成的行政花費等因素，雖然打房政策有成功打擊炒房的投資客，但房價的高漲仍然使想購屋自住的族群無力購買。

如果政府想健全房市、壓低房價，除了打擊炒房的投資客，也必須改善、提升民眾的經濟實力，且合理分配資源、妥善規劃居住正義政策，以免過於打房而影響房地產交易量，甚至造成未來房市動盪。

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結語

以上是最新的打房政策總整理。根據目前情形來看，政府的打房政策仍可能會持續更新，如果民眾想購屋，建議一定要隨時關注政府和央行打房政策，並且詳細了解最新的房市情況喔！

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這篇文章 打房政策2024總整理！4大政策內容都在這 最早出現於 榮華行銷理財中心。

如果發現自己的土地邊界有變動或不明確時，可以透過土地鑑界來確立邊界範圍。土地鑑界是什麼？申請流程有哪些？又需要注意哪些事項？就讓榮華行銷帶你一起認識土地鑑界吧！

土地鑑界是什麼？

土地鑑界是土地複丈的一種，意思是當已辦理地籍測量的土地因天然災害或人為因素，導致界線移動、不明確時，土地所有權人可以向地政機關申請丈量來確認實際土地界線位置，以保障自身權益。

如果土地發生以下情況，可申請土地鑑界：

• 因界址曲折，需要調整。
• 依建築法第44條或第45條第1項規定調整地形。
• 宗地之部分設定地上權、農育權、不動產役權或典權。
• 因自然增加、坍方、分割、合併、變更、鑑定界址或經界不明確。
• 因主張時效完成，申請時效取得所有權、地上權、農育權或不動產役權。

除了當事人可因上述原因申請土地鑑界，法院若為了處理土地紛爭，需要進行土地鑑界，也能主動向地政機關申辦。

※名詞解釋──典權：指支付一定金額在他人的不動產為使用、收益，在他人不以原金額贖回時，取得該不動產所有權的權利。

※名詞解釋──農育權：指在他人的土地農作、養殖、畜牧、保育等權利。

※名詞解釋──不動產役權：指利用他人的不動產，供自己的不動產通行、採光、電信等權利。

申請土地鑑界要帶什麼證件？

• 土地所有權狀影本。
• 申請人身分證影本或戶籍謄本。
• 土地複丈及標示變更登記申請書。
• 若為祭祀公業土地，應檢附祭祀公業設立人及其繼承人證明文件。
• 公有土地由使用人申請時，應檢附公地管理機關同意書或承租證明文件。
• 土地所有權人死亡，由繼承人申請時，須檢附戶籍證明文件，並在申請書上備註切結未拋棄繼承權。

土地鑑界申請流程

1. 填寫申請書：填寫申請書，並準備好上述文件。
2. 送件和繳費：將申請書和相關文件裝訂後，到地政機關申辦並繳納規費。
3. 安排測量時間：地政機關收件並審查後，就會安排土地鑑界日期、時間與承辦人員。
4. 現場複丈：承辦人員在排定的時間到現場測量所需要鑑定的界址點位置後，會協助申請人埋設界標，並在土地複丈圖上註明界標名稱、編列界址號數及註明關係位置。複丈完成後，申請人須在土地複丈圖上簽名或蓋章。
5. 核發土地複丈成果圖：承辦人員整理完案件後，就會通知申請人領取土地複丈成果圖。

土地鑑界費用

通常申請土地鑑界，地政機關會收取以下2種費用：

基本費

基本費以每筆地號面積為單位計算收費：

• 未滿200平方公尺：2500元。
• 200～1000平方公尺：3000元。
• 1000～10000平方公尺：3500元。
• 10000平方公尺以上：4000元。

施測費

施測費以每5個指定鑑定界址點或測量標的點為單位，如果不滿5個點就會以5個點來計算。每單位以1000元計算收費。

那麼如何試算土地鑑價費用？下列以甲有一塊300平方公尺的土地，共有7個界址點為例：

• 基本費：土地面積在200～1000平方公尺內，必須支付3000元。
• 施測費：7個界址點共2單位，須支付2×1000元。

因此甲申請土地鑑界總共需要支付3000＋2000＝5000元。

※貼心提醒：如果想要進行土地鑑界費用試算，可以到內政部的土地複丈規費服務網站查詢和計算。

申請土地鑑界要注意什麼？

鄰地關係人會收到通知書

當地政機關受理土地鑑界申請後，會寄給申請人土地複丈定期通知書，而地政機關為維護鄰地關係人的財產權益，也會發給鄰地關係人通知書。但現場複丈當天鄰地關係人不一定要到場，如果擔心土地測量有誤差或之後發生糾紛，也可以到現場聽測量人員的講解。

申請人不用自備制式界標

以前制式界標需要申請人自行準備或向地政機關購買，但從2023年5月1日起，制式界標成本已算進施測費中，因此地政機關會免費提供制式界標給申請人自行埋設使用，申請人不用再自備界標。

鑑界後土地面積不會改變

土地鑑界只會依土地登記面積在現場埋設界標，界定範圍，所以鑑界之後土地面積不會改變。

若對土地鑑界結果有異議怎麼辦？

根據地籍測量實施規則第221條第1項第2款和第3款規定，申請人對於鑑界結果有異議時，可再填寫土地複丈申請書說明理由，向地政機關繳納土地複丈費並申請再鑑界。若申請人對再界鑑結果仍有異議，應訴請法院裁判或以訴訟外紛爭解決機制處理，地政機關不受理第3次鑑界申請。

如果是因設立界標或到場指界而發生界址爭議時，根據土地法第59條第2項規定，由土地管轄的直轄市或縣市地政機關進行調處，不服調處者，應在接到調處通知後15日內，訴請司法機關處理，否則超過期限不處置就會依原調處結果辦理。

土地鑑界常見問題

結語

以上是土地鑑界的資訊。如果申請人有事無法到場指界，也可以委託他人辦理，但土地鑑界關係到土地邊界和產權範圍的確立，建議申請人親自到場處理，才能保障自己的權益。

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這篇文章 土地鑑界全攻略！申請文件和流程一次看 最早出現於 榮華行銷理財中心。

許多購屋族在挑選房屋時，會將「公設比」納入考慮範圍內。公設比是什麼？怎麼計算？又有哪些事項需要注意呢？如果你正好有購屋計畫，快跟著榮華行銷一起來認識公設比吧！

公設比是什麼？

公設意思是社區大樓中住戶共同使用的公共設施，為權狀中的共有部分或共同使用部分，而公設比即是權狀中，共有部分占建物總坪數的比例。會依使用者和必要性與否分為大公設比和小公設比：

公設比計算方式

了解公設比的定義後，接著來看公設比如何計算。公設比計算公式如下：

公設比＝共有部分÷建物總坪數面積×100%。

其中建物總坪數面積為「主建物＋附屬建物＋公共設施」。

需要注意的是，若公共設施中有包含私人所有的停車位，計算公設比前必須將停車位坪數從共有部分和建物總坪數面積中扣除，算出的數值才會比較準確。

※名詞解釋──主建物：指室內面積，例如：客廳、廚房、臥室、浴室等。

※名詞解釋──附屬建物：指從主建物延伸出的構造，例如：陽台、屋簷等。

公設比注意事項有哪些？

留意停車空間登記坪數

停車空間分為停車位和提供車輛通行的車道，一般合理的停車位坪數為10～12坪，若發現車位坪數被登記在4.5坪以下，可能是建商將車道坪數算進其他公設中，導致公設比變高。也就是說，住戶須用住宅價格的單價買車道面積，對於沒有使用停車位的住戶也不公平，因此購屋前須留意停車位登記的坪數是否合理。

評估公共設施是否符合自身需求

有些大樓公設比較高是因為設計了許多休閒公共設施，但公共設施越多，管理費、清潔費等相關費用就會越高，購屋前可以先向房仲詢問社區大樓中的公共設施內容、使用細節，並評估是否符合自己的需求及有無能力承擔相關費用。

公設比多少合理？

由於目前還沒有明確法律規範公設比上限，因此榮華行銷整理普遍的合理公設比範圍供你參考：

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公設比常見問題

結語

以上就是公設比的介紹。榮華行銷提醒你，購屋前除了須了解公共設施內容和公設比，也要仔細觀察屋況、周邊生活機能、公共安全與整潔等是否符合自身需求，才能住得安心。

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