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（更新日期：2025/02/06）

如果想興建建物或購買房屋，除了要評估價格、格局等，也必須考量土地使用分區。土地使用分區是什麼？有哪些類別？又該怎麼查詢？以下就讓榮華行銷為你說明！

內容目錄

土地使用分區是什麼？

土地使用分區是指各縣市政府在規劃都市時，會依據都市計畫為每一塊土地做適合的規劃和運用，並規定可以做與不可做的項目。

舉例來說：工業區的土地和建物的使用須以工業使用為主，所以不能興建自用住宅。

土地使用分區類別會依據都市計畫土地和非都市計畫土地而不一樣，但由於都市計畫土地與民眾的日常生活息息相關，因此下面的說明以都市計畫土地使用分區為主。

土地使用分區有哪些類別？

根據規定，都市計畫須劃定住宅、商業、工業等使用區，各都市也可視實際情況，劃定其他使用區域或特定專用區。以下分別介紹住宅區、商業區、工業區3種類別：

住宅區

根據規定，住宅區是為保護居住環境而劃定，其土地及建築物主要供居住用，也可供特定營業場所使用。住宅區又可細分為第一、二、三、四種住宅區：

住宅區類型	允許建物	不允許建物
第一種住宅區	獨棟或雙併住宅（純住宅）	非住宅
第二種住宅區	各式住宅及日常用品零售業或服務業商店	工業與稍具規模的商業使用，如百貨公司或辦公大樓
第三種住宅區	各式住宅及一般零售業	工業與稍具規模的商業使用，如百貨公司或辦公大樓
第四種住宅區	各式住宅、輕工業（例如加工業）、一般零售業	大規模的工業與商業

商業區

根據規定，商業區是為促進商業發展而劃定，其土地及建築物僅供商業使用。商業區可細分為第一、二、三、四種商業區：

商業區類型	說明
第一種商業區	供住宅區日常生活需要的零售業、服務業及相關商業使用
第二種商業區	供住宅區與地區性的零售業、服務業及相關商業活動使用
第三種商業區	供地區的零售業、服務業、娛樂業、批發業及相關商業活動使用
第四種商業區	供全市、區域及臺灣地區的主要商業、專門性服務業、大規模零售業、專門性零售業、娛樂業及相關商業活動使用

工業區

根據規定，工業區是為促進工業發展而劃定，其土地及建築物主要供工業使用。工業區可細分為下列4種：

工業區類型	允許建物	法規
特種工業區	與特種工業相關的辦公室、倉庫、展售設施等建物
甲種工業區	輕工業及無公共危險的重工業
乙種工業區	公害輕微的工廠，以及其他必要且相關的設施
零星工業區	原登記有案，無污染性，具相當規模且遷廠不易的合法工廠

土地使用分區查詢方式

如果想知道自己的土地屬於何種使用分區，可以透過以下2種方式查詢：

書面查詢：查閱土地謄本標示部的使用分區、使用地類別，如果上面有記載資料，表示土地是非都市土地；若是空白，表示土地屬於都市土地，土地使用分區證明要改向區公所或都發局申請。
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線上查詢：上內政部國土管理署的，輸入相關資訊，或是到內政部不動產資訊平台的，點選土地所在的縣市，就可以進行土地分區查詢。

土地使用分區顏色限制

都市計畫圖中各土地使用分區顯示的顏色都不同，以下為6種常見的土地使用分區和相對應的顏色：

住宅區：黃色
商業區：紅色
工業區：棕色
行政區：藍色
文教區：紫色
體育運動區：綠色

如果想知道每種土地使用分區對應的顏色，可以上，找到類型名稱並點選「土地使用分區」後，即可選擇土地分區類別進行查詢。

土地使用分區常見問題

Q、土地使用分區可以變更嗎？

可以，一般土地使用分區變更方式有以下2種：
•繳納一定比例的回饋金或捐贈土地給地方政府。
•在地方政府進行都市計畫通盤檢討（大約每3年內或5年）時，提出變更土地分區的申請或建議。
※貼心提醒：由於變更土地使用分區必須經過繁雜的審核和程序，因此若對於土地使用分區有異議，建議民眾在都市計畫實施前提出。

Q、違反土地使用分區規定會怎樣？

如果違反土地分區規定，根據規定，政府可處土地或建築物所有權人、使用人或管理人6萬～30萬元罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。若仍未改善，可按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀的措施，相關費用則須自行負擔。