購買房屋時絕大多數人都需申請銀行房貸減輕負擔，那麼貸款成數就是很重要的必備知識。貸款成數怎麼算？又會受到哪些因素影響呢？以下是房貸成數的資訊整理，一起來看！

貸款成數定義

貸款成數是指民眾向銀行申請房屋貸款時可以申貸的比例，金融機構會針對申貸人所購買的物件進行鑑價，並在鑑價價格與買賣價格中取低價作為計算貸款額度的基準值，再審核申貸者的信用分數、還款能力等條件，決定房屋貸款成數。

貸款成數會影響申貸人需要準備多少款項，通常銀行房貸成數最高可達8成，但請注意！除非申貸者和房屋條件良好，否則很難貸到最高成數，因此買房前建議準備至少2～3成左右的自備款，以免發生銀行房貸成數不足的情況。

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貸款成數怎麼算？

計算公式：貸款金額÷貸款成數＝鑑價價值

當申貸者為信用良好且有穩定還款能力的族群時，可直接從貸款成數推出銀行的鑑價價值，得出該房屋的行情水平，以作為和仲介議價的依據。

舉例來說：假設你購買的房屋地區，銀行認為的可貸成數為7成，貸款額度為1000萬，那麼鑑價價值為1000萬÷0.7≒1428萬，藉此能得知該區房子水平價格約在1428萬左右。

另外，申貸人也可透過此公式來試算貸款金額，以評估自己應準備多少款項。

舉例來說：假設你想購買一間1200萬的房屋，銀行鑑價價值為1000萬、貸款成數為7成，貸款金額為1000萬×0.7＝700萬，因此你需要準備1200萬－700萬＝500萬的自備款。

影響房屋貸款成數的因素

房屋條件

• 房屋種類：銀行較喜歡未來增值空間或轉手性高的房屋，一般電梯大樓貸款成數可來到8成；公寓或透天厝約6～7.5成；而套房的話，銀行估價則會相對保守，約5～6成。
• 房屋坪數：銀行也會審核房屋坪數大小來決定貸款成數，如果房屋坪數低於15坪，銀行會認為該房屋未來不好轉手，且容易成為投資客炒作的目標，因此提供的貸款成數會較低，甚至可能不願意受理。
• 房屋屋齡：屋齡是銀行房屋貸款成數評估的因素之一，屋齡越低，貸款成數越高。一般新成屋、預售屋最高可貸8成，中古屋約6～7成，老屋貸款成數則最多只有5～6成。此外，部分銀行也有貸款年限限制，房屋貸款年限+屋齡必須小於50年才會有較高的核貸率。
• 所在區域：若是位在六都、蛋黃區或靠近捷運站1000公尺內等區域的房屋，都是非常受銀行喜愛的物件，最高可貸8成；而位在六都以外的縣市、蛋白區等區域的房屋，則約5～7成。此外，若房屋周邊100公尺內有加油站、垃圾回收場等嫌惡設施，也可能影響貸款成數。

申貸人條件

• 信用分數：信用評分為聯徵中心提供的個人信用報告，申請房貸時銀行會調閱以檢視信用是否良好。超過600分以上屬於信用優良，有機會取得更好的房貸成數及利率。
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• 工作性質：公務人員、專業人士（如醫師、律師），或是有穩定薪轉的工作，為銀行放款意願高的族群。如果是領現工作者，建議固定每月存一筆金額至戶頭內，可提高銀行對還款能力的信任度。
• 負債比率：收入的高低會影響房貸負債比，也就是每月房貸金額佔收入的百分比。一般來說，當負債比率超過70%就很難向銀行申請房屋貸款。

央行購屋貸款成數限制

2024年6月14日，央行開始實施第六波信用管制措施，將六都+新竹縣市的自然人第二間房貸款成數從7成調降到6成，以下是最新的央行購屋貸款成數限制資訊：

為了減緩炒房現象，除了央行實施信用管制，其他政府部門也有推出相關打房政策，建議民眾買房前一定要注意！

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貸款成數常見問題

結語

以上就是貸款成數的介紹，建議大家購屋前就先請銀行進行初步鑑價、做貸款成數試算，並在有購屋規劃時就開始培養良好的信用狀況，才可以順利購入想要的房屋，有其他貸款需求也歡迎向榮華行銷提出申請！

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想在苗栗購置房產，欲辦理貸款；或者已有房產，想利用它來獲取資金嗎？「銀行房貸的利率怎麼看？除了銀行，還有哪裡可以辦房貸？」若您有這些疑問，看這篇文章就對了！我們為您介紹了房貸利率、各種管道以及辦理方式，讓您一次掌握重點！

苗栗房貸是什麼？

房屋貸款就是將名下的房屋抵押給金融機構或民間借貸公司來獲取資金，抵押品可能是新購屋（購屋貸款）或持有多年的自有房屋，也因為有價值高的擔保品，房貸的利率會比其他類型的貸款低很多。

銀行房貸種類很多，例如：指數型、固定型、理財型、壽險型等，每種方案各有特色，貸款人可依自己的需求選擇。房貸額度依貸款人及物件狀況評估，通常約5～7成，若坐落地段佳、房屋狀況也良好，還有可能貸到8成。

房貸除了與其他貸款一樣可以轉貸、增貸之外，還有一項特色：二胎貸款。二胎就是將已貸款過的房屋抵押給另一家機構再次借款，但由於二胎債權人承受的違約風險較高，銀行會拉高申辦門檻或拒絕受理，因此二胎多半會找民間公司辦理。

銀行房貸利率怎麼算？

利率可簡單分為「固定式」與「機動式」：

固定式利率

貸款期間利率不受央行升降息影響，可避免升息風險，但無法反映市場利率。而因為房貸動輒20～30年，目前幾乎沒有銀行提供長期的固定利率，大多是設定一段期間，期滿後就改為機動利率。

機動式利率

「指標利率」＋「加碼利率」，前者以國內多家公股行庫的「1年期定期儲蓄存款利率」平均值為基準，後者則是銀行考量成本、風險及利潤等因素，依客戶條件核定。指標利率隨市場變動，又可分為以下幾種：

1. 季調 vs 月調：依市場變動，前者為三個月調整一次，後者為每月調整。
2. 一段式 vs 分段式：差異在於加碼利率的計算方式，一段式的加碼利率在還款期間固定不變；分段式的加碼數依時間段落而不同，利率通常前期低、後期高，市面上普遍分成兩到三段。

房貸依種類不同，利率計算方式也不同，目前最常見的是「指數型房貸」，正是以機動利率計息。從上述可知，指數型房貸的利率除了受市場影響外，最關鍵的因素還是在於貸款人本身，要等銀行評估後才能得知真正的利率，所以光看銀行公告的數字是不準的喔！

苗栗各銀行房貸方案比較

＊可上各銀行網站利用房貸試算工具預估還款金額

苗栗銀行房貸的條件？

• 年齡介於18～65歲（銀行對年齡上限規定可能不同）
• 有穩定的工作，能提出收入證明
• 貸款年限＋貸款人年紀＜75
• 貸款年限＋屋齡＜50
• 信用良好，非信用小白

除了銀行，苗栗還有哪裡可以辦房貸？

農會

苗栗市農會可辦理擔保貸款，不過農會貸款利率可能會因為貸款人是否為農會會員而不同。

郵局

苗栗中苗郵局可辦理房貸，借款金額最高1500萬，年限分為7年、10年、15年、20年、25年、30年6種，依借款人年齡及屋齡評估最長年限。都市土地以商業區、住宅區及農業區內編定為可供興建住宅使用之建築用地，或已建築供居住使用之合法建築物基地者為限；非都市土地以甲種、乙種、丙種建築用地且建物主要用途為「住宅」為限。

政府房貸方案

• 青年安心成家購屋優惠貸款：又稱青年首購貸款、青安貸款，貸款人必須成年，不論單身或已婚，本人及子女沒買過房子或曾有房子但已售出者都可辦理，不過貸款房屋須為申請前6個月起購買的房屋。最高額度1000萬，利率分為一段式、二段式機動利率及混合式固定利率，申辦期間為111年3月23日至115年7月31日，符合資格者直接向承辦銀行申請。

• 內政部自購住宅貸款利息補貼：為協助中低收入戶及2年內有購屋、背房貸的買房族而推出，申辦期間為每年7～8月，可與青年安心成家購屋優惠貸款同時申請。適用對象分兩類，利率有所不同，貸款年限最長20年，額度則依縣市有210～250萬。

• 內政部修繕住宅貸款利息補貼：為協助僅有1戶老舊住宅的家庭改善住宅環境而推出，適用對象與自購住宅貸款同樣分為兩類，也在每年7～8月申請。額度最高80萬，年限最長15年。

民間借貸

民間房屋貸款可以找代書、融資公司或當舖，特色是審核條件寬鬆，信用小白、信用瑕疵都可辦理；房屋種類不限，持分也可貸。貸款成數可達9成以上，最快1天即撥款。榮華就有提供房貸申辦服務，歡迎您隨時洽詢！

申辦苗栗房貸要準備什麼資料？

• 雙證件
• 印章、印鑑證明
• 戶口名簿影本或戶籍謄本
• 土地及建物登記謄本
• 個人收入或財力證明（如：薪資單、扣繳憑單、薪轉存褶等）
• 買賣契約書影本（購屋貸款）

辦理苗栗房貸的流程？

1. 申請：選擇貸款機構，提出申請並檢附資料。
2. 估價：專員為房屋鑑價。
3. 審核：根據鑑價報告及貸款人條件評估核貸與否、利率及額度等。
4. 對保：核准貸款，雙方當面核對合約內容。
5. 設定：至地政事務所辦理房屋抵押權設定。
6. 撥款：手續完成，銀行撥款。

結語

還在四處詢問房貸成數高的銀行有哪些嗎？其實問來的答案都只能作為參考，畢竟每個人的狀況都不同，核貸的結果當然也會不同，房屋狀況無法改變，能控制的只有自身條件，好好培養信用分數吧！若真的急需資金卻條件不符，歡迎找榮華協助！

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