這篇文章 重購退稅限制有哪些？5大申請重點全介紹！ 最早出現於 榮華行銷理財中心。
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當民眾有換屋需求時，可以申請重購退稅節省稅金，重購退稅是什麼？該如何申請？有哪些重購退稅限制及注意事項呢？以下5項重點你一定要知道，快跟榮華行銷一起看下去！
重購退稅是什麼？
重購退稅為政府推出的節稅政策，只要民眾出售舊屋並於2年內重購新屋，無論是「先買後賣」或是「先賣後買」，均可辦理重購退稅申請，符合條件者政府即會退還出售舊屋時繳納的土地增值稅、財產交易所得稅（舊制）或房地合一稅（新制）。
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重購退稅限制、條件
以下以重購退稅房地合一稅及土地增值稅，說明申請條件及相關限制：
土地增值稅
- 買賣須在2年內完成，且所買土地現值須高於所賣土地現值（小換大）
- 出售地及重購地之土地所有權人須為同一人（建物可為本人或配偶或直系親屬所有）
- 出售及重購之房屋1年內不可有出售、營業或執行業務使用
- 土地買入後５年內只可作自用住宅且設有戶籍，不可更改用途、出租他人或遷出戶籍，也不可移轉他人（配偶間贈與行為也不可）
房地合一稅
- 出售舊屋與重購新屋的移轉登記時間不超過2年內完成，且皆須符合自用住宅規定
- 本人或配偶、未成年子女於出售舊屋及重購房屋均設有戶籍且居住
- 出售及重購之房屋1年內不可有出售、營業或執行業務使用
- 房地買入後５年內只可作自用住宅且設有戶籍，不可更改用途、出租他人或遷出戶籍，也不可移轉他人（配偶間贈與行為也不可）
提醒你，重購退稅對於自住規定有嚴格規範，並非只要遷入戶籍即可，須有一定居住事實，國稅局有許多查核方式可以確認是否有居住事實，因此切勿抱持投機心態喔！
重購退稅申請說明
前面提到無論是「先買後賣」或是「先賣後買」均可申請重購退稅，以下為你說明順序差異的申報時間：
| 買賣順序 | 先買後賣 | 先賣後買 |
|---|---|---|
| 申報時間 | 以重購土地辦理好產權登記日起算2年 | 以出售土地辦理好產權登記日起2年內 |
重購退稅申請範例：
阿榮出售（重購）a土地，並於2022年10月1日辦好產權登記，在2024年9月15日訂立買賣契約重購（出售）b土地，如果阿榮於2024年10月2日前申報，即符合規定；若阿榮在2024年10月3日後才申報，就無法申請重購退稅。
重購退稅試算範例
土地增值稅
- 公式：退稅金額=新購土地地價總額+已繳土地增值稅-舊土地地價總額
- 試算範例：舊土地地價總額為200萬，出售時繳納50萬的土地增值稅，後來新購土地地價總額為250萬，則退稅金額為250萬+50萬-200萬=100萬
房屋合一稅
- 公式：退稅金額=賣房時繳納的房地合一稅*（買進新房的價格/賣出房屋的價格）
- 試算範例：以4000萬賣出原住宅後，再以2000萬買入新住宅，假設原應繳納的房地合一稅為100萬元，重購退稅金額為100萬*（2000萬/4000萬）=50萬，因此最後實際要繳納的房地合一稅為100萬-50萬=50萬元
若房屋是小換大，也就是買入的住宅金額高於賣出的金額，那房地合一稅將全額退還。
重購退稅常見問題
並無重購退稅一生一次的申請規定，只要是重購自用住宅，且新屋5年內未作移轉、營業、出租使用，5年後仍可以出售，重購自用住宅並申請退稅。
只要合計面積不超過都市土地3公畝或非都市土地7公畝的規定，即可視為1次出售，但要留意出售日期及移轉現值日期要相同才可以喔！
夫妻贈與並不適用，依據《土地稅法》第28條之2規定，配偶互相贈與土地可不課稅，但僅是延緩課稅時間，若後續土地轉移至第3人，仍需課徵土地稅，所以新購買房屋若於5年內贈與給配偶，視同移轉，則原已退還之稅額將會受追繳。
結語
看完以上關於重購退稅的介紹，相信你對於重購退稅一定更加了解，在申請前，榮華行銷提醒你，一定要確認自己符合申請條件，否則重購退稅申請不過還可能因其他原因被課稅，賠了夫人又折兵可就不好囉！
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